Wynajem krótkoterminowy mieszkań stał się w ostatnich latach jednym z najpopularniejszych sposobów na dodatkowy dochód z nieruchomości. Rozkwit platform takich jak Airbnb czy Booking.com umożliwił właścicielom lokali szybkie i łatwe wejście w sektor turystyki miejskiej i wypoczynkowej.

Jednak wraz ze wzrostem skali tego zjawiska pojawiły się liczne wyzwania. Radca prawny Katarzyna Siwiec wyjaśnia, co trzeba zrobić, aby legalnie wynajmować mieszkanie turystom w Polsce w bieżącym i przyszłym roku.

Ponad rok temu, 20 maja 2024 roku w życie weszło nowe rozporządzenie Parlamentu Europejskiego oraz Rady Unii Europejskiej, które ma być stosowane we wszystkich krajach członkowskich od 20 maja 2026 r., a które wprowadza obowiązek rejestracji podmiotów wynajmujących lokale czy pokoje, a także obowiązek gromadzenia oraz przekazywania danych dot. usług najmu krótkoterminowego platformom cyfrowym. W praktyce oznacza to, iż każda rezerwacja już wkrótce będzie musiała zostać opatrzona unikalnym identyfikatorem. Już obecnie platformy takie jak Airbnb muszą raportować, m.in. dane właściciela, adres lokalu, liczbę noclegów i przychody. Ilość tych obowiązków jeszcze wzrośnie.

Celem takiego zabiegu jest zwiększenie przejrzystości na rynku w krajach Unii Europejskiej, a tym samym efektywniejsze przeciwdziałanie problemom społecznym i gospodarczym. Tym samym każde państwo członkowskie zostało zobligowane do wdrożenia punktów dostępu, przez które platformy będą przekazywać te dane co miesiąc lub co kwartał organom krajowym. Dla właścicieli mieszkań oznacza to koniec „szarej strefy”. Informacje o najmie trafią automatycznie do Krajowej Administracji Skarbowej, bez względu na to, czy dochód został wcześniej zgłoszony przez podatnika.

– W odpowiedzi na wprowadzone zalecenia i zobowiązania Polskie Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowało projekt ustawy, której zadaniem będzie uregulowanie najmu krótkoterminowego w Polsce. Projekt przewiduje obowiązek rejestracji każdego lokalu wykorzystywanego do celów turystycznych – rejestr będzie prowadzony centralnie, a każdemu lokalowi nadany zostanie unikalny numer identyfikacyjny, który właściciel będzie musiał podać w ogłoszeniu internetowym. Brak numeru będzie równoznaczny z nielegalnym świadczeniem usług noclegowych, co będzie mogło skutkować grzywną administracyjną – mówi radca prawny Katarzyna Siwiec.

Ustawa, według zapowiedzi ma również umożliwić gminom wprowadzanie ograniczeń dotyczących lokalizacji lub liczby mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Samorządy będą mogły wyznaczać strefy, w których prowadzenie takiej działalności będzie wymagało zgody – lub wręcz będzie zakazane, np. w obszarach śródmiejskich objętych szczególną ochroną. W praktyce może to oznaczać, że w części miast, takich jak Kraków, Warszawa czy Gdańsk, pojawią się ograniczenia podobne do tych znanych z Barcelony czy Amsterdamu.

– Jednym z najbardziej kontrowersyjnych punktów projektowanej ustawy jest dyskutowane rozwiązanie umożliwiające wspólnocie mieszkaniowej zablokowanie działalności najmu krótkoterminowego w danym budynku. Obecnie nie jest to prawnie możliwe. Wiele wspólnot podejmowało uchwały zakazujące tej formy działalności, powołując się na art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim, właściciel ma prawo korzystać z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, o ile nie zakłóca to korzystania przez innych. Aczkolwiek Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie może ustanowić zakazu przeznaczania przez właścicieli lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego (wyrok z dnia 12.01.2021 r., sygn.akt IV CSKP 20/21. Jeżeli jednak wprowadzone zostałyby regulacje zmieniające przepisy prawa w tym zakresie to sytuacja będzie zupełnie inna i o tym czy będzie możliwy najem krótkoterminowy będzie decydował regulamin wspólnoty oraz aktualne uchwały – dodaje radca prawny.

Zgodnie z projektem ustawy oraz wytycznymi każdy właściciel wynajmujący lokal na krótkie pobyty będzie musiał spełnić szereg wymogów formalnych i technicznych. Przede wszystkim te dotyczące bezpieczeństwa lokalu.

Najem krótkoterminowy obecnie

Obecnie wiele osób wynajmuje mieszkania w ramach tzw. najmu prywatnego, a więc rozliczając się na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, co wciąż pozostaje legalne – o ile spełnione są warunki ustawowe i nie dochodzi do świadczenia usług wykraczających poza zwykły wynajem, np. regularne sprzątanie, recepcja, catering. Warto bowiem podkreślić, iż organy skarbowe w sytuacji, gdy lokale mieszkalne wynajmowane są krótkoterminowo, ale nie są z nimi powiązane dodatkowe usługi jak wspomniane prowadzenie recepcji, dostarczanie gościom posiłków czy właśnie usługi sprzątania w czasie pobytu gości ostatnio przyznają, że najem taki nie stanowi działalności gospodarczej podatnika. W Polsce, mimo trwających prac nad zaostrzeniem regulacji, najem krótkoterminowy wciąż jest legalny i łatwo dostępny – o ile dochowuje się podstawowych warunków formalnych. 

– Formalnie wynajem krótkoterminowy nadal opiera się o zwykłą umowę najmu zgodnie z kodeksem cywilnym. Dla dodatkowej ochrony właściciele mogą stosować umowy okazjonalne. To rozwiązanie może okazać się korzystne przy sezonowych wynajmach turystom i studentom, o ile udostępnianie lokalu trwa dłużej niż kilka dób, a to z tego względu, że najem okazjonalny wymaga poddania się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu po zakończeniu umowy aktem notarialnym – zaznacza Katarzyna Siwiec.

Od 1 lipca zeszłego roku w kraju obowiązuje implementowana przez Polskę, z opóźnieniem, dyrektywa DAC7, która wymaga od platform raportowania danych transakcyjnych do Krajowej Administracji Skarbowej. Właściciele mieszkań powinni więc być świadomi, że ich przychody są monitorowane – choć formalnie nadal mogą rozliczać się ryczałtem (8,5% do określonego progu, potem 12,5%) albo prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokalu.

Wynajem krótkoterminowy pozostaje atrakcyjny także z finansowego punktu widzenia – zwłaszcza w dużych miastach. Ceny najmu wzrosły o ponad 40% w Krakowie i Warszawie, co sprawia, że strategia tego rodzaju może być bardziej opłacalna niż najem długoterminowy. 

Choć w 2026 roku najprawdopodobniej wejdą w życie nowe regulacje, dziś możesz jeszcze legalnie prowadzić wynajem bez centralnych rejestrów i bez numeru rejestracyjnego. Kluczem do bezpiecznego prowadzenia najmu jest transparentność, zgodność formalności i uwzględnienie lokalnych regulacji.